전자계약시스템 부동산도 해보자!

돈 때문에 울고 웃는 부동산은 항상 야누스의 두 얼굴을 가지고 있다.

 

경기남부경찰청 반부패·경제범죄수사대는 2020년 10월부터 약 1년 6개월간 안산시 일대에서 부동산을 운영하며, 이른바 '무자본 갭투자' 방식으로 ‘깡통 빌라’를 다른 사람 명의로 사들인 뒤 임차인들에게 전세보증금 약 19억 원 규모의 전세 사기를 벌인 공인중개사 2명을 구속하고, 이들이 주택을 매입할 때 명의를 빌려준 15명도 부동산 실명법 위반 혐의로 불구속 송치했다. (2023년 11월 8일 연합뉴스)

 

경기 수원 ‘전세 사기’ 사건 관련된 정씨 일가는 임대 관련 법인 18개로 670여가구 임차인으로부터 800억여원 전세 사기를 저질렀다.

경기남부경찰청 반부패·경제범죄수사대는 사건의 피고소인 정씨 부부와 아들 3명과 공인중개사 4명에 대해 출국금지 조치하고 법인 관계자 및 임대인 등 합쳐 총 38명에 대해 조사를 진행 중이다. (2023년 11월 8일 뉴시스)

 

 

여기에다 세종시 부동산 큰손으로 불리는 부동산 법인회사 대표 부부는 전세 계약 만료일이 도래했지만, 170여 명의 임차인에게 190억 원을 돌려주지 않아 공인중개사 6명과 함께 검찰에 송치됐다. (2023년 11월 8일 문화일보)

 

 

 

위 3건의 부동산 사기사건은 2023년 11월 8일 하루만에 뉴스에 나온 사건이다.

이 사건들로 인해 한쪽에서는 사기를 쳐 돈을 벌었다며 웃으며 검찰에 잡혀들어가고, 한쪽에서는 사기를 당해 피눈물을 흘린다.

 

한참 뉴스에서 회자되었던 김포의 서울 편입, 메가시티 운운하는 것도 부동산과 관련이 있을 것이고, 부동산 쪽을 운영하는 사람들의 뇌는 특별해서 상상을 초월하는 일을 저지르는데, 결국에는 합법을 가장한 부동산 투기세력들이 펼쳐놓은 덫에 일반 국민들은 속절없이 걸려들 것이다.

 

 

 

이처럼 수시로 터지는 부동산 사기 사건은 토지, 주택, 매매, 전세, 월세를 가리지 않고 일어나는 사기꾼 지뢰밭이라 어느 누구도 믿을 수 없고 믿어서도 안된다.

 

그래서 부동산에도 정의가 필요하고, 기울어진 운동장이 아닌 평평한 운동장에서 계약을 하기위해 계약서에서부터 투명성과 공정성, 안전성과 보안성을 갖춘 부동산 전자계약이 요구된다.

 

 

 

이미 나라에서 시행하는 모든 계약은 20여 년 전부터 나라장터라는 조달청에서 운영하는 단일 창구를 통해서 건설이나 용역 및 제조, 자재나 물건을 납품하는 모든 회사는 전자계약으로 하는 것이 일반화되어 있어 지금은 계약을 하는 데 제3자가 개입하는 일은 없다.

 

국토교통부는 부동산 거래에도 디지털 기반 계약문화를 정착시켜 부동산 사기 예방 및 계약 절차의 간소화로 비용도 절감된다며 세계 최초로 부동산 거래할 때 완벽한 보안성을 갖춘 온라인 시스템으로 계약하는 부동산 전자계약시스템을 오랜 기간 공들여 마련하였다.

 

 

2016년 4월 20일 시범운영을 시작으로, 2017년 7월 20일부터 전국적으로 확대 시행하였고, 2022년 7월 1일부터는 부동산 거래 시 전자계약을 의무화하고,

전자계약을 통해 부동산 거래를 체결하지 않을 시 과태료를 부과하겠다고 공언하였다.

 

그러나 시범운영을 한 지 7년이 지난 2023년 11월 현재 부동산 전자계약에 대한 막연한 불안감, 임대인의 재산 노출과 공인중개사의 중개보수 노출 우려, 높은 비중을 차지하고 있는 나이가 많은 고령층들의 부정적 인식 등으로 부동산 전자계약 활용률은 형편없이 저조하다.

활용률이 저조한데도 한해 10억 원이 넘는 운영비가 투입되고 있다. 연도별 부동산거래 전자계약시스템 운영비는

△2018년 7억 1600만 원

△2019년 9억 7100만 원

△2020년 17억 4400만 원

△2021년 22억 7900만 원

△2022년 17억 7500만 원

△2023 년 15억 200만 원 등으로 집계됐다 .

 

국회 국토교통위원회 소속 서범수 의원실이 국토교통부에서 제출받은 자료에 따르면 지난해 410만건의 부동산 매매·전세·월세 계약 중 전자계약시스템을 활용한 계약은 3.94%인 16만 건에 불과했다.

 

이에 국토교통부는 목표를 다시 수정하여 2025년까지 부동산 전자계약 활용률을 20%까지 끌어올리고, 부동산 전자계약 인식을 개선하기 위해 금리할인, 수수료 할인 등 홍보를 더욱 강화하겠다고 한발 아닌 여러 발 물러선 상태이다.

 

부동산 전자계약시스템은 5단계로 이루어져 있는데,

1단계> 공인중개사협회에서 인가코드를 받은 공인중개사가 전자계약 앱을 통한 계약서를 작성한다.

2단계> 계약당사자들은 온라인으로 공동인증서 로그인 후 중개대상물 확인과 거래 내용 확인하고 서명한다.

3단계> 공인중개사가 계약을 확정한다.

4단계> 전자계약시스템에 의해 실거래가가 자동신청되고, 임대차 경우 확정일자 자동 신청된다.

5단계> 공인된 전자문서센터(공전소) 안에 계약서 보관된다.

 

부동산 전자계약시스템은 부동산 계약을 할 때 거래 사고 위험을 줄이기 위해 비대면으로 진행하는 거래 시스템으로, 종이나 인감없이 공동인증서와 온라인 서명을 통해 계약을 체결하는 시스템이며, 실거래 신고나 확정일자를 자동으로 부여해주고, 거래계약서나 확인설명서 등 계약 서류를 공인된 문서보관센터에 보관하는 부동산 거래 전자계약 체결 시스템이다.

 

여기서 부동산 전자계약시스템의 특징을 자세히 살펴보면

 

첫째, 전자계약시스템 회원으로 가입한 공인중개사를 통해 비대면 온라인으로 진행되기 때문에 공인중개사의 역할이 제일 중요하며, 도장없는 계약으로 계약서를 별도 보관할 필요가 없고, 확정일자, 임대차 신고, 부동산 거래신고가 자동으로 처리된다.

여기에다 매도, 매수인과 임대, 임차인는 별도의 회원가입 없이도 이용 가능할 만큼 편리하다.

 

둘째, 부동산 전자계약시스템에는 신분 인증 절차가 포함되어 있기 때문에 개인정보 암호화로 신분 위조나 변조를 막을 수 있고, 이중계약이나 사기계약도 방지하고 부동산 거래 투명성도 확보할 수 있어 사고 위험을 크게 줄일 수 있다.

 

셋째, 주택매매나 전세자금 은행 대출 시 매수인이나 임차인은 각 대출 금리에서 0.1~0.2%의 우대금리를 중복 적용(신혼부부, 다자녀 가구 등에 대한 우대금리와는 별도로)해서 받을 수 있고, 등기대행수수료 30% 절감 등 다양한 혜택을 받을 수 있다.

 

넷째, 국토교통부는 전자계약을 통해 부동산 거래를 체결하는 경우, 중개보수의 5%를 바우처로 지급하는 정책을 시행하고 있다.

 

여기에다 국토교통부는 전세사기 예방과 관리비 투명화를 위해 ‘공인중개사법 하위법령 개정안’을 11월 8일 입법예고(11.8.~12.18.)한다고 밝히므로서, 공인중개사는 집주인의 국세와 지방세 등 체납 여부와 혹여 경매시 최우선변제금 등에 대해 임차인 보호제도를 설명하고, ‘중개대상물 확인·설명서’를 작성·서명하여 거래당사자에게 교부하는데,

여기에는 원룸·오피스텔 등 소형주택 관리비에 포함된 실제 세부 비목에는 일반관리비, 전기료, 수도료, 가스 사용료, 난방비, 인터넷 사용료, TV 사용료 등에 대해서도 공인중개사는 임차인에게 자세하게 설명하겠끔 하였다.

 

또 지자체들은 부동산 전자계약시스템 활성화에 나서고 있는데,

경기 고양시는 최근 발생한 전세사기 등을 막기 위해 지난달부터 시 홈페이지에 전자계약이 가능한 중개업소를 확인할 수 있게 조치했고,

전라북도 장수군 역시 부동산 전자계약 활성화에 기여한 중개업소에 도지사 표창을 수여하는 등 전자계약 활성화를 위해 독려하고 있으며,

 

서초구는 무등록된 중개사의 중개행위와 전세 사기 등 불법 중개행위로부터 서초구민을 보호하기 위해 공인중개사사무소 1,760곳에 ‘부동산중개사무소 QR코드 스티커’ 배부를 완료했다고 11월 14일 밝혔다.

 

이처럼 공인중개사법 개정안으로 공인중개사가 중개대상물을 확인하고 설명서를 작성하여 서명한 뒤 거래당사자에게 교부하니 그 신뢰감이 훨씬 강화되었고, 여기에다 부동산 전자계약시스템을 통해 계약이 이루어진다면 신뢰감은 배가 될 것이다.

 

따라서 큰 돈이 오고가는 부동산 계약을 함에 있어서 부동산 전자계약시스템에 의한 거래가 대부분의 국민들에게 정착된다면, 집주인이 전세보증금을 받자마자 세입자 몰래 소유권을 이전하거나 근저당권을 설정하는 수법의 사기가 원천적으로 봉쇄되고,

각종 공부 및 서류가 종이가 아닌 디지털 기반 문서이기 때문에 가장 임차인이나 보증금액의 위변조 위험이 없고,

임대인의 세금 체납 정보나 전세보증금 반환 시스템과 연계하면 매매나 전세 사기도 예방하는 효과를 얻을 수 있을 것이다.

또한 실거래가 신고가 즉시 이뤄져 탈세 우려도 거의 없고, 공인중개사의 중개보수 신고도 투명해질 것이다.

 

그러나 전혀 부동산 전자계약 진행 자체가 크게 어렵지 않음에도 불구하고,

전자계약과 현실과의 괴리성, 임차인이 전자계약을 요구하더라도 임대인은 거부하려는 구조, 거래 당사자들 모두 고령인 경우가 많아 온라인 인증서 받기를 꺼려하고,

임대인 및 집주인 그리고 고위 공직자와 가진자들은 이미 기득권 층으로 이 전자계약시스템이 오히려 껄끄럽고 거북하여 이 전자계약시스템에 의지할 필요성을 전혀 느끼지 않아 아직은 부동산 전자계약으로 가기가 요원하다.

 

 

그럼에도 불구하고 부동산도 전자계약으로 가는 게 미래 세대의 추세일 것이고,

그래서 제일 중요한 것은

모든 부동산 계약에 있어서 사적으로 계약하는 것은 인정치 않고 전자계약으로 유도하려는 정부의 의지,

모든 공인중개사들의 솔선수범하여 전자계약으로 임하려는 자세,

부동산 중개대상물에 대해 공인중개사들이 계약에 관한 모든 것을 서면으로 작성하는 시스템과 함께 부동산 거래을 할 때 거래 당사자 쌍방간이 전자계약으로 체결에 임하려는 자세와 전자계약이 투명하고 공정하고 안전하다라는 인식전환이 필요할 것이다.