저당권과 근저당권(根抵當權)의 이해

 

 

등기필증이란 게 있다.

‘집문서’라고 불리는 등기권리증으로 등기소에서 교부하는 등기완료증명서이다.

예전에는 등기필증이 부동산 소유자임을 확인해주는 절대적인 서면으로 여기고 소중히 간직했다.

또 등기부등본은 분실하면 재발급이 되나, 등기필증을 분실하면 ‘문서의 위,변조를 사전에 차단하기 위해’ 재발급을 해주지 않는다.

그리고 등기필증이 없다고 해도 등기권리 소유자라는 사실을 확인하면 그 권리를 행사할 수 있으나 그 절차는 법무사 등을 통해야 되니 번거롭다.

 

이 일회성 집문서인 등기필증, 등기권리증 만을 가지고는 어떤 권리를 행사할 수 없지만 집문서를 가지고 있는 것, 보는 것만으로도 무언가 성취했다는 심리적 만족감을 얻기 때문에 예전에는 장롱 깊은 곳에 넣어 두었다.

 

 

저당권 : 담보에 대한 채권자의 권리

 

부동산을 담보로 남에게 돈을 빌리면서 대신 “집문서를 맡길 게!” 하고 등기필증을 맡기면서 돈을 빌릴 경우, 돈을 빌려준 사람 입장에서는 집문서를 가지고 있는 것만으로는 뭔가 꺼림직하다.

집문서는 맡겼지만 또 다른 제3자에게 집을 팔아버리고 도망가 버리면 담보로 받은 집문서는 휴지 조각이나 다름없기 때문에 집문서를 가지고 있는 것만으로는 담보의 효과를 거둘 수 없다.

 

그래서 채권자 입장에서 담보가 안전하려면 집문서가 아닌 집에 대해 저당권 설정 등기를 해두어야 담보의 효과를 거둘 수 있다.

이렇듯 저당권은 대출을 받을 때 채무자가 채권자에게 제공하는 담보 물권이다.

주로 주택이나 토지를 담보로 제공하며, 채무자가 대출금을 상환하지 못 할 경우, 채권자는 해당 부동산을 경매 등의 방법으로 처분하여 우선 변제받을 수 있는 권리를 갖는다.

 

저당권은 특정 금액을 담보로 설정되지만 저당권자에게 그 부동산의 실질적인 소유권이 이동하는 것은 아니지만 담보만큼의 거래를 할 수 있는 권리가 생긴다.

다시말해 후순위 채권자보다 우선하여 먼저 돈을 받을 수 있는 권리로 ‘우선변제권‘이라는 권리가 보장되고, 설정계약을 하고 등기를 해야만 성립하며, 빌린 금액이 상환되면 저당권은 소멸한다.

 

 

근저당권 : 미래에 발생할 채권까지 미리 잡아 둔다.

 

근저당권은 저당권의 한 종류로 저당권과 근저당권의 차이는 ‘한도' 이다.

 

저당권은 저당권을 설정한 시점에서 정해진 액수만큼의 담보만 인정된다.

그런데 문제는 거래 기간이 계속되면서 채권액이 바뀔 수 있다는 점인데, 예를 들어 대출자가 중간에 일정 금액을 상환하게 되면 채권액이 줄어들고, 대출자가 이자를 연체할 경우는 연체이자가 불어나면서 채권액이 증가한다.

따라서 채권액이 바뀔 때마다 매번 저당권을 다시 설정해 줘야 하는 불편함이 생기게 되는 데, 이런 불편함을 해결해주는 것이 바로 ‘근저당권’으로, 근저당권은 채권을 미래에 발생할 채권까지 예상하여 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말한다.

 

그런데 돈을 빌리는 사람 입장에서는 미래에 이자를 제대로 잘 내고 또 추가로 돈을 더 빌리지 않을 수도 있고, 이자도 제때 갚을 수 있는데 너무 많은 금액이 담보로 잡히면 억울할 수 있는데, 그러나 돈을 빌려주는 사람 입장에서는 조금 더 안정적인 장치를 원하기에 그래서 얼마큼까지 근저당권을 설정할 것인지를 정해서 빌려주는데, 이때 주택의 경우 ‘채권 최고액’이란 말을 넣어 보통 대출금의 130%까지 저당액을 설정해 둔다.

 

저당권과 근저당권을 정리해 보면,

 

저당권은 담보 대출을 받을 시 채무 금액을 정확하게 확정해 1억원이라고 등기부등본에 등재되며, 등본에는 ‘채권액’으로 표시되며 정확한 액수 1억원이 등재된다.

근저당권은 같은 금액을 빌렸더라도 은행, 대부업체, 개인 등 돈을 빌려주는 쪽에서 설정한 ‘채권 최고액’이 등재되며, 채권최고액은 채권액보다 통상 20~30% 정도 높게 설정된다.

 

또, 저당권이 설정되면 채무자가 중간에 돈을 갚거나 담보 대출을 늘리게 되면 저당권설정등기를 다시 해야 하는 반면, 근저당권으로 채권최고액을 설정하면 해당 범위 내에서 대출금액이 달라져도 다시 설정하지 않는다.

 

이외에도 저당권으로 설정된 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 채권자에게 주기로 약속한 금액 외에 위약금, 손해배상금, 저당권 실행비용인 교통비, 경매 수수로 등의 비용 등도 청구할 수 있지만,

그러나 근저당권은 실행비용까지 담보하지 않고 채권자는 근저당권을 설정하면 빚이 상환일을 1년 이상 넘겨도 채권최고액 범위 내에서 손해배상금을 받을 수 있다.

 

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