샘젤의 부실자산 투자

미국 부동산 업계의 부실자산 투자와 헤지펀드 매니저로 부동산 하락기에 상업용 부동산을 사고, 가격이 오르면 파는 투자자 샘 젤(Sam Zell)이 순자산 50억 달러, 한화로 약 6조원을 남기고 2023년 5월, 81세의 나이로 세상을 떠나면서 월스트리트는 큰 빛을 잃었다고 보도했다.

 

폴란드계 유대인 이민자 가정에서 태어난 샘 젤은 고등학교와 대학교를 다닐 때 전통적인 학업 시스템에 적응하기 힘들어했으며 수업도 종종 빼먹고 항상 사업에 많은 관심을 가졌었다.

 

미시간 대학교 재학시절에는 학생들이 기숙사 아파트에 많은 불편을 겪는 모습을 보고, 이 문제를 해결해보고 싶어 기숙사 아파트 관리 사업을 시작했는데, 학생들의 불편을 해결하고 편안한 주거 환경을 제공하는 등 학생들에게 만족스런 서비스를 제공하자 많은 학생들의 호응을 얻어 사업은 성공적이었다.

미시간 대학교 로스쿨 때 법학을 공부하며서도 부동산 투자에 관심을 가졌으며 졸업 후 얼마간 법률 사무원으로 일하며 변호사가 되었지만 부동산 투자에 대한 미련을 버리지 못하고 본격적으로 부동산 사업에 진출하였다. 

 

1968년 샘 젤은 미시간 대학교 동창인 루리(Robert H. Lurie)와 함께 초기 투자금 10만 달러 정도로 시카고에 부동산 투자회사 에퀴티 그룹 인베스트먼트 (EGI, Equity Group Investments)를 공동 설립하며 부동산 사업에 전념해 저평가된 자산에서 가치를 찾아내는 데 탁월한 재능을 발휘했다.

 

에퀴티 그룹 인베스트먼트(EGI) 부실자산 투자 기법

첫째, 1970년대 미국은 경기 침체기의 시기로 샘 젤은 이 상황을 기회로 삼아 주로 압류 또는 파산 상태에 있는 부실 부동산을 공격적으로 투자해 큰 성공을 이루었고, 유럽과 아시아의 부동산에도 투자하기 시작하였다.

둘째, 1980년대와 1990년대에는 부실 회사에도 눈을 돌려 부실 회사를 매입하여 정상화 시킨 후 매각하는 방법과 부실 채권을 대량 매입하여 채권 발행자가 채무를 상환하지 못 할 경우 채권을 매각하여 막대한 이익을 남겼다.

 

운이 좋게도 샘 젤의 부실자산 투자 기법은 매우 위험했지만 매우 성공적이었다.

2000년대 초반까지 부실자산 투자로 약 100억 달러의 수익을 올렸다.

샘 젤의 성공은 부실자산 투자에 대한 관심을 높이는 계기가 되었으며, 이후 많은 헤지펀드들이 부실자산 투자에 뛰어들었다.

 

 

샘 젤의 실패와 성공 사례

미국 서브프라임 모기지 사태(Subprime Mortgage Crisis)로 시작되어 투자은행 리먼브라더스(Lehman Brothers)의 파산으로 2008년 글로벌 금융위기가 전 세계적으로 확산되었을 때,

2007년 3억 1500만 달러를 투자하여 미디어 그룹 트리뷴 컴퍼니(Tribune Company)를 차입 매수((레버리지 바이아웃, LBO:Leveraged Buyout)) 하였으나, 1년 만에 트리뷴 컴퍼니가 파산하면서 손실을 입었고,

 

2008년 4월에는 390억 달러를 투자하여 사무실 건물 사업인 에퀴티 오피스 프로퍼티(Equity Office Properties)를 인수하였으나, 사무실 임대 수요가 급감하며 손실을 입었고,

 

 

 

 

 

2009년에는 60억 달러를 투자하여 리조트 리츠인 에퀴티 라이프스타일 프로퍼티(Equity Lifestyle Properties)를 인수하였으나, 글로벌 금융위기로 인해 리조트 이용객이 감소하여 큰 손실을 입었다.

 

 

 

 

그러나 샘 젤은 오피스 빌딩에 투자하여 큰 성공을 거둔 후 에퀴티 오피스(Equity Office)를 미 전역에 80개 사무소를 갖춘 회사로 키운 뒤 2007년 블랙스톤(Blackstone)에 390억 달러에 매각했는데,

이 거래는 1,000개 이상의 건물과 1억6천만 평방 피트 이상의 사무실 공간으로 당시 미국 역사상 최대 규모의 부동산 거래로, 샘 젤은 인수대상 기업의 자산을 담보로 투자자금을 빌려 기업을 인수한 후, 기업가치을 올린 뒤 다시 블랙스톤에 매각하는 사상 최대 규모의 차입 매수였다.

이후 글로벌 금융위기가 터지며 상업용 부동산 가치는 폭락하였고 샘 젤은 위기를 모면하였다.

 

젤의 실패 사례는 부실자산 투자의 위험성을 보여주는 사례이다.

젤의 부실자산 투자 기법은 부실 채권이나 부실 부동산은 그 가치가 하락할 가능성이 아주 높고, 부실 회사는 파산할 수 있으며, 법적 분쟁이 발생할 위험이 많기 때문에 부실자산 투자를 고려하고 있다면 큰 손실에 따른 리스크를 충분히 검토하고 투자에 임해야 한다.

 

샘 젤은 투자에 있어서 소음을 무시하고 자기만의 노래를 듣는 데 성공적이었고 부실 자산 투자에 자신감이 있었다고 표현하였다.

그러면서 그는 ‘숫자를 알기에 고통받는다’라는 말을 항상 되뇌이며 신앙처럼 여겼다.

 

17세기 경 네델란드는 경제가 호황을 누리고 있었는데 이때 터키산 튤립이 큰 인기를 끌며 사재기 현상까지 벌어지는 튤립 파동이 있었다.

꽃이 피지도 않았는데 미래 어느 시점을 정해 특정 가격에 매매하는 선물거래까지 등장할 정도였다.

그러다 투기의 거품이 터지자 튤립의 가격이 폭락하였다.

 

샘 젤이 지난 50년 동안 튤립 파동 같은 무분별한 시장의 열풍을 잘 견뎌내고, 현재의 이벤트가 무엇이든 열광에 휩쓸리지 않고 절제력을 유지할 수 있었던 것은 숫자였다고 회고하고 있고,

현재도 실수를 하고 앞으로도 실수를 반복할 거라 예상하며 젤은 숫자를 통해 모든 실수를 통제할 수 있었고, 그래서 치명적인 실수를 피할 수 있었다고 말하며,

또 투자자로서 많이 맞추는 것도 중요하지만 훨씬 더 많이 틀리지 않는 것이 더욱 중요하다고 말하고 있다.

 

샘 젤이 명성을 얻은 것은 1976년 자신의 투자 전략을 죽은 부동산을 부활시키는 것에 대해 쓴 ‘무덤 위의 댄서 (Grave dancer)’라는 글이 소개되면서부터 이다.

이 글에서 1970년대 부동산 시장 침체를 예견한 그는 부실 부동산을 인수하기 시작했고, 자신의 투자가 가치를 잃은 자산에 생명을 불어넣는 일이라 했다.

그는 1980년대 미국 저축은행 수백개가 파산한 대부저축조합(S&L) 사태, 2008년 금융위기에도 저가에 상업용 부동산을 사들여 큰 이익을 남겼다.

 

 

샘 젤의 투자 철학은 간단했다.

예상 수익보다 예상 손실에 집중하고,

‘사람들은 업사이드에 집중하기 좋아한다. 하지만 나는 거래할 때 다운사이드(잠재적 손실)에서 계산을 시작한다.

다운사이드를 파악하는 것은 내가 감수하고 있는 위험을 이해하는 것이다.

모든 것이 잘못되면 어떤 결과가 초래될까. 내가 살아남을 수 있을까’라는 회고에는 이런 생각이 잘 담겨 있다.

샘 젤은 2014년 경험많은 투자 전문가 팀이 관리하는 에쿼티 그룹 인베스트먼트(Equity Group Investments)를 떠난 후 젤 에쿼티 그룹 (Zell Equities Group)을 설립하여 부동산, 에너지, 미디어, 헬스케어 등 다양한 분야에 젤이 직접 집중적인 투자회사로 관리하였다.

 

미국의 30조 달러가 넘는 국가 부채, 1조 달러가 넘는 연방정부의 재정적자에 대해 샘 젤은 ‘미국 정부는 청구서 지불 능력을 잃고 있고, 연방 정부는 청구서를 지불하기 위해 돈을 빌리고 있으며, 가까운 미래에 대출 한도에 도달할 것’으로 예상하며, 이런 요인들은 1920년대 독일의 바이마르 공화국 상황과 같은 처지에 처하게 될 것이라 경고하기도 했다.

 

미국의 전설적인 부동산 투자자 샘 젤. 헐값에 내놓은 부동산을 사들여 비싸게 되파는 방식은 그의 전매특허였다.

그는 자서전 "내가 너무 애매하게 구나? (Am I Being Too Subtle?)"로 부동산에 있어서 ‘유동성은 가치와 같다’의 투자 철학을 남겼고, 전 세계의 많은 사람들에게 영감을 주었다.

 

샘 젤이 부동산 투자에서 조심해라고 당부한 것이 있다.

자신의 능력을 과대평가하지 마십시오.

부동산 투자는 매우 복잡한 분야이며, 전문가가 아니면 손실을 입을 수 있습니다.

 

투자하기 전에 충분한 조사를 하십시오.

부동산 투자를 하기 전에 해당 지역의 부동산 시장, 부동산의 위치, 부동산의 상태 등을 충분히 조사하십시오.

 

너무 많은 돈을 투자하지 마십시오.

부동산 투자는 위험한 투자이기 때문에, 너무 많은 돈을 투자해서는 안 됩니다.

 

장기적인 투자를 계획하십시오.

부동산 투자는 장기적인 투자이기 때문에, 단기적인 수익을 기대해서는 안 됩니다.

 

변동성 위험에 대비하십시오.

부동산 시장은 변동성이 크기 때문에, 투자자는 변동성 위험에 대비해야 합니다.

 

그리고 샘 젤이 자신의 책에서 가장 소중히 여기는 것에 대해 다음과 같이 말했다.

 

가족을 가장 소중하게 여기며, 가족을 위해 자신의 모든 것을 바칠 수 있고,

건강을 가장 소중하게 여기며, 건강이 없으면 아무것도 할 수 없고,

자유를 가장 소중하게 여기며, 자유롭게 살고 싶어하고,

지식을 가장 소중하게 여기며, 지식이 무한한 힘이라고 말하며,

인생의 목적을 가장 소중하게 여기며, 인생의 목적을 찾는 것이 가장 중요하다고 말했습니다.

 

샘 젤은 투자방식이 너무나도 공격적이고 투기적이란 비판이 있는 인물이었고, 자신의 투자방식을 통해 큰 수익을 올렸지만 그 과정에서 많은 사람들에게 피해를 입히기도 했다. 그러나 역사는 승리한 자의 것이라 했던가 현재 샘 젤은 그의 세대에 있어서 가장 성공적인 부동산 투자자들 중 한명이라고 평가받고 있다.