건설사의 변신은 무죄?

미분양 공포 확산‘ 건설업계, 선택의 기로에 서다

 

 

2024년 8월 21일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 국내 10대 건설사 중 비상장 건설사인 현대엔지니어링과 SK에코플랜트를 제외한,

삼성물산, 현대건설, 대우건설, DL이앤씨, GS건설, 포스코이앤씨, 롯데건설, HDC현대산업개발의 올해 상반기

미청구공사금액은 총 16조5398억원으로 집계됐다.

지난해 상반기 15조2247억원과 비교해 8.63% 증가해 

그 증가세가 심상치 않다.

 

미청구 공사비는 공사를 진행하고도 분양 상황이 어렵거나 발주처와 이견이 생길 경우, 발주처에 비용 청구 권리를 인정받지 못한 미수채권으로 회계상 위험자산으로 분류되는데, 회수기간이 길고 자칫 잘못되면 떼일 가능성이 많다.

 

건설업계 관계자는 “최근 수년간 주택.건설사업 수주가 크게 늘어 일시적으로 미청구공사 규모가 늘어났으나, 지난해 최고 실적 달성으로 매출액 대비한 미청구 공사 비중은 아직은 안정적으로 잠재적 대규모 부실로 이어질 가능성은 낮고, APT의 경우 잔금이 납입되면 미청구공사가 해소된다"고 말한다.

 

그러나 지방 중심으로 주택경기 부진이 계속되고 있고, 고금리에다 프로젝트파이낸싱 시장 경색으로 자금난을 겪는 시행사가 늘고 있으며, 또 올해 일부 건설사들의 영업활동으로 인한 현금흐름이 마이너스를 기록하고 있어 건설사들이 부실 사업장을 떠안을 가능성이 농후하다.

 

통상 업계에서는 매출액 대비 미청구 공사액이 차지하는 비중이 25%를 넘으면 위험 신호로 본다. 2021년 말까지만 하더라도 이 비중이 25%를 넘는 건설사는 한 군데도 없었지만,

 

롯데건설(38%)은 지난해 말 PF 자금 경색으로 유동성 위기를 겪었고,

 

 

 

 

 

HDC현대산업개발(28%)은 지난해 초 광주시 서구 화정동 신축 아이파크 붕괴에 따른 손실 금액이 반영되었다.

 

 

 

10대 건설사는 아니지만 과거 대우조선해양은 미청구 공사금액를 제대로 회수하지 못해 2015년 3조원이 넘는 당기순손실을 기록했고, 같은 해 삼성엔지니어링도 미청구 공사금액이 부실로 이어져 1조5000억원대 '어닝쇼크'를 겪었었다.

 

미청구공사금액이 가장 많은 건설사는 현대건설로, 5조7242억원이으로, 지난해 상반기 4조9700억원에서 7542억원(15.17%) 증가했다. 매출이 늘어나면서 미청구공사금액도 같이 늘어난 결과이다. 

 

 

두 번째로 미청구공사금액이 많은 곳은 미청구공사금액은 2조5032억원의 삼성물산이다.

 

 

 

 

이에대해 한 건설업계 관계자는 “공공공사는 미청구공사가 발생할 일이 거의 없고 주택사업은 공정률과 들어와야 하는 매출액의 시간차가 존재할 수 있지만 입주가 이뤄지고 잔금이 회수된다면 문제가 없다”며 “정권, 유가 등에 따라 변화가 큰 해외사업은 미청구공사금액을 받지 못할 가능성이 생기는 만큼 리스크가 될 수 있다”고 설명한다.

 

국토교통부에 따르면 2024년 9월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만6776호로 집계됐다.

올해들어 미분양이 감소세를 보였지만, 미분양 물량 자체는 위험선인 6만2천호를 계속 넘어서고 있어 부동산 시장의 시한폭탄으로 작용하고 있고, 특히 악성인 준공 후 미분양은 1만7262호로 그 증가세는 꾸준히 늘고 있다.

 

 

부동산 R114에 따르면 2023년 들어 4월까지 10대 건설사의 민영아파트 분양물량은 총 1만5949가구로, 지난해 말 조사한 4월까지의 분양 계획 물량의 29%에 불과했다.

 

 

 

 

이처럼 10대 건설사는 건설 원자재값 급등과 인건비 상승 등으로 인한 분양가가 상승으로 10대 건설사들은 이미 국내 주택시장 침체를 예견하고 분양 일정을 뒤로 미루며 이미 닥친 시장 불황에 대비하고 있고, 최근 해외건설 시장 또한 국내보다 리스크가 더 크기 때문에 세계적인 산업 트랜드의 변화에 맞추어 건설업계도 신사업을 통한 사업 다각화를 모색하며 주택사업에서 벗어나려 하고 있다.

 

3고(고금리, 고물가, 고환율) 현상과 건설업의 근간인 주택시장에 먹구름이 끼면서 10대 건설사들은 너나할 것 없이 미래 먹거리와 성장동력 찾기에 여념이 없다.

 

미청구공사금액이 가장 많은 현대건설은 원전 시공분야 강자로 평가받고 있다.

SMR(소형모듈원자로), 태양광 발전, 신상업플랜트 등의 비중을 꾸준히 늘리고, 특히 올해 주총에서 ’재생에너지 전기공급사압 및 소규모 전력중개사업‘을 정관에 추가하여 신사업을 추진하고 있다.

 

 

삼성물산은 국내 주택 사업이 차지하는 비중이 전체의 10% 수준으로 국내 부동산 경기 침체의 영향을 빗겨간 것으로 보이고, 사우디아라비아 네옴시티의 그린수소암모니아 공장 건설사업, 우크라이나 청정수소 시범사업 등에 참여하면서 글로벌 시장을 겨냥하고 있다. 올해 1월에는 아랍에미리트(UAE) 마스다르와 수소 및 신재생사업 양해각서를 맺기도 했다.

 

 

롯데건설은 올해 미래 성장 역량 확보에 전략 방향을 맞췄다. 지난해 자금시장 악화가 초래한 일시적인 유동성 위기는 넘겼지만 주택에 집중된 사업 포트폴리오 개선에 나선 셈이다.

도심항공모빌리티(UAM) 사업에서 수직 이착륙장 버티포트(Vertiport)는 기술 개발을 맡고, 올해 초 기존 콘크리트 대비 최대 90%이상 이산화탄소를 줄일 수 있는 친환경 콘크리트를 개발해 탄소저감 기술 개발을 중심으로 신사업 로드맵을 짰다.

 

 

포스코건설은 친환경 사업을 강화한다는 의지로 올해 포스코이앤씨(Eco & Challenge)로 이름을 변경하고 새 출발한 포스코이앤씨는 원자력 이용시설인 가속기 연구 시설 건설 분야에서 독보적인 기술력을 보유하고 있고, 최근 정부에서 추진하는 새로운 SMR 모델 ‘i-SMR(innovative SMR, 혁신형 소형 원자로)’ 개발 과제 및 사업화에 참여하는 등 기술개발에 역량을 집중할 계획이다.

 

 

대우건설은 차세대 원전인 SMR(소형모듈원자로)을 포함해 원자력 분야에 대한 지속적인 투자로 경쟁력을 키워나가고 있고, 미래형 도심항공교통(UAM)의 경우 지난 2020년 드론 제조 기업 아스트로엑스와 휴맥스EV 지분을 확보하면서 항공교통부문 사업을 본격화했다.

 

 

 

GS건설도 자회사 GS 이니마를 통해 수처리 시장에서 입지를 다지고 있고, 자회사 에네르마는 폐베터리 재활용 사업에도 뛰어들었다. 최근에는 모듈러 주택 사업도 하고 있다.

 

 

2021년 SK건설에서 사명을 변경한 SK에코플랜트도 친환경 신사업 부문의 성장이 눈에 띄는데, 공격적 인수합병으로 2년 만에 12개의 폐기물 처리, 수처리 등 리사이클링 기업을 인수.투자하면서 2021년 신사업 매출 비중 7.09%에서 올해 1분기 18.04%까지 성장했다.

 

 

 

HDC현대산업개발도 지난해 도.소매업, 물류, 운수업 등의 사업을 신규사업으로 추가하고 사업 다각화에 나선 모습이다.

DL이앤씨는 CCUS(이산화탄소 포집 및 활용, 저장설비) 사업을 신성장 동력으로 육성하고 있고, 지난해 8월 설립한 자회사 카본코를 통해 CCUS를 비롯한 수소.암모니아 등 신사업을 주도해 나가고 있고, 현대오일뱅크와 서해그린에너지, 서해그린환경 등과 CCUS 관련 사업을 진행하고 있다.

 

 

건설산업의 경계가 무너지면서 기존의 건설사들 역시 ’변화‘을 요구받고 있고, 이 변화가 ’신사업‘의 형태로 나타난 것이다. 건설사가 새로운 먹거리를 찾는 것은 건설시장 자체가 말라가고 있다는 증거이고, 도로나 철도 등 사회기반시설(SOC)은 포화상태이고, 주택시장도 주택 보급률이 이미 포화 상태로 신규 APT를 건설하는 것도 미분양 공포로 주저하고 있고, 할 수 있는 것은 재개발, 재건축 분야 쪽으로 오래된 건물을 부수고 다시 짓는 도시정비 사업 정도가 그나마 유망하다.

 

 

 

과거 10대 건설사들은 주택사업이 불황일 때는 「미분양 털어내기, 저가수주 경쟁」을 하며 부실이 초래될 때마다 사실상 정부에 손을 벌려왔으나 이제 그 시절은 이미 지났다고 보고 스스로 자구책을 찾아 나선 것이다.

 

10대 건설사들은 그래도 자금력과 정보력이 있어 변화에 대응하는 속도가 빨라 살아남기 위해 스스로 건설산업의 경계를 허물며 세계적인 트랜드에 맞춰 신사업으로의 변화를 모색하고 있으나, 자금력과 정보력이 없는 소비자들은 이런 변화를 감지하지 못할 것이고 언론에서도 이런 변화되는 환경에 대한 비판보다는 여태 해왔던 방식으로 아직도 주택시장을 광고하고 홍보하고 있다.

 

 

경기 순환에 따라 변동하는 주택시장에서 소비자들도 살아남으려면 일단 조급한 마음부터 다스려야 할 것이고, 주택을 오직 하나의 투자 수단으로만 보던 때와는 다른 내 능력에 맞게 냉철하게 주택시장을 바라보는 소비자들의 패러다임에도 변화가 있어야 될 것이다.

 

주택시장 뿐 아니라 경제의 기본은 수요와 공급이다.

많은 전문가들이 예상하듯 주택 과잉공급으로 주택을 소유함에 따른 시세차익을 보는 시기는 이제 지나갔다고 보여지고, 지금 주택시장은 현재와 미래를 동시에 생각하면서 소비자들도 최대한으로 긴축을 화두로 해야 될 것으로 보인다.

 

미국 발 기준금리 인상에 따른 고금리 시장이 형성되어 있는 은행으로부터 주택담보 대출을 받아 집을 사거나 전세를 들어가는 일은 신중에 신중을 기해야 할 것으로 보이며, 어찌 보면 주택을 소유하지 않는 편이 주택을 소유하는 것보다 정부 정책 혜택 면에서 훨씬 유리하고, 오히려 소비자들은 전 재산이나 다름없는 금액을 주택에 묻어두는 것보다는 본인의 미래를 위해 투자한다면 향후 경제 독립에 훨씬 더 유리한 고지에 먼저 올라설 수 있을 것이다.