전세권과 임차권의 이해

 

경매에는 임의경매와 강제경매가 있는데,

 

돈을 빌려줄 때부터 부동산 담보 설정을 하고 빌려준 경우 등기부에 누가 얼마나 빌려주었는지 표시되며, 채무자가 돈을 안 갚고 3개월 이상 이자를 주지 않으면 바로 경매로 넘길 수 있는데 이를 임의경매라 하고,

소송 절차가 생략되어 채권자 입장에서는 제일 좋다.

강제경매는 부동산 담보 설정 없이 채권자가 돈을 빌려주었다가 채무자가 돈을 안 갚을 경우 소송을 통해 승소를 하여 채무자의 부동산을 강제로 경매로 넘기는 것이다.

 

다시 말해 은행이 돈을 빌려줄 때부터 물건에 대한 직접적 지배권리를 가지고 물건에 대한 권리자가 누구인지 알 수 있게 등기부등본에 표시하는 걸 물권(物權)이라 하고, 저당권(근저당권), 유치권, 법정지상권 등이 있다.

전세권도 등기부등본에 표시할 때 소유자의 허락이 있어야 되는 물권 중 하나이고,

따라서 전세권이 설정되어 있으면 임의경매를 통해 채무관계를 해결하면 된다.

 

또 개인 간에 돈을 빌려줬다가 안 갚는 채권(債權, 빚 채)은 두 사람 간의 권리 관계이므로 이를 공시할 필요가 없다.

따라서 공시를 하려면 소송을 통해 승소를 받아야 등기부등본에 등재가 되는데 이를 채권이라 하고, 채권에는 압류, 가압류 등이 있고, 강제경매를 통해 채무관계를 해결하는 수밖에 없다.

 

그래서 집에 전세 들어갈 때 전세권을 요구하면 보통 집주인들은 “다른 집을 알아보라”며 전세권 허락을 해 주지 않고,

또 이미 전세를 살다 계약 기간이 만료되어 전세보증금을 돌려달라하면, 집주인은 보증금이 없다며 다른 임차인을 알아서 들리고 그 돈을 받아가라며 돌려주지 않는다.

이때 임차인은 어쩔 수 없이 그러면 계속 사는 대신 전세권을 설정하고 싶어도 집주인의 허락없이는 전세권 설정을 세입자가 마음대로 할 수 없다.

이럴 경우 임차인은 전세권 대신 임차권을 준비해야 된다.

 

임차권은 채권이다.

채권은 집주인의 허락이 없어도 법원에 임대차가 종료되었는데도 내가 보증금을 돌려받지 못하고 있다는 증빙 서류만 제출하면 임차권 등기명령을 받아서 등기부등본에 임차권 등기를 할 수 있고,

임차권 등기를 해 놓으면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있고, 임차권을 근거로 그 집을 강제경매로 넘길 수도 있다.

따라서 등기부에 등재만 생각하면 전세권보다 임차권이 더 쉽게 이루어진다.

 

주의할 점

첫 번째,

배당만 받을 때는 하나의 부동산에 채권자가 여러 명일 경우

물권인 전세권은 경매에서도 우선순위가 형성되어 자신의 순서가 되면 배당을 받을 수 있지만, 배당금이 모자랄 경우 배당받지 못한 전세금은 소멸되어 못 받는다.

채권인 임차권은 다른 채권자들보다도 우선순위일지라도 전세금 전액을 다 돌려받을 수가 없다.

‘채권자 평등의 원칙’에 의해 다른 채권자들과 똑같이 채권비율대로 안분 배당되기 때문이다.

둘다 돌려받지 못한 전세금은 별도의 민사소송을 통해 해결해야 한다.

 

두 번째,

경매물건에는 등기부상에 접수 일자가 가장 빠른 근저당이 대부분 말소기준권리가 되는데, 임차인의 전입신고 일자가 말소기준권리보다 더 앞서고 점유를 하고 있는 대항력이 있는 임차인이라면 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하더라도,

낙찰자가 집주인을 대신해서 보증금을 돌려줘야 집을 인수 받을 수 있기 때문에 강력하다.

 

그러나 말소기준권리와 전입일자가 같거나 늦으면 대항력이 없는 임차인이 되어 법적으로 보호를 받을 수 없고 전세권도 임차권도 무용지물이다.

 

또 주의해야 할 점은 다가구에 설정된 전세권으로는

전세권 자체가 일부분이기 때문에 건물 전체가 하나의 물권이 다가구는 경매 자체를 신청할 수도 없다.

 

결론,

전세 사기가 판을 치고 있는 작금의 현실은 이미 내 전세금이 남의 손에 들어가 있는 이상 내가 아무리 발버둥치더라도 내 마음대로 내 돈을 만질 수 없다.

2023년 전세 비중이 그래도 많이 줄어들어 50% 아래로 떨어졌고 계속 전세 비중이 줄어들 것이란 통계가 나오고 있어 그나마 다행으로 여겨지나 이젠 전세는 없어져야 할 것이다.

 

또 정부에서 아무리 전세보증보험제도를 활용하라고 홍보하고, 전세사기 특별법을 만들고, 전세권을 설정해 본들 무지개 마냥 내 손에 확실히 잡히지 않는다.

 

답은 하나다.

전세 제도를 없애야 하고, 아파트 사전 분양제도도 없애야 한다.

내 돈이 남의 손에 들어가지 않도록 각 개인도 선제적으로 봉쇄해야 된다.

그래야 손쉽게 사기치는 전세사기, 분양사기를 미연에 차단할 수 있다.

또 정부에서도 이리저리 둘러가는 미봉책 보다는 사기 자체가 발생치 않도록 조치해야 된다고 본다.

 

 

참고)