부동산 중개대상물 확인· 설명서 (부동산 계약 포함)

서울 APT  19주 연속 오름세, 서울 민간 APT 평당 분양가 4천만원 돌파, 무순위 줍줍, 당첨만 되면 로또, 이게 광고인지 현실이지 분간이 어렵다.

여기에다 투기 수요 막아야 한다며 정부는 주택공급확대 정책 발표!

내집 마련이란 말은 못 살때 모든 국민의 바램이었으나, 아직도 전문가들이나 시행사, 시공사 APT 광고에도 이번이 내집 마련 마지막 기회라며 장군멍군하며 주고받는 게 옛날 모습 판막이다.

 

이제는 굳이 비싼 돈 주고 내집을 가질 필요가 없다. 

APT 가 낡으면 낡을수록 재건축, 재개발 시기가 다가오면 다가 올수록 APT 가격은 가치가 없어진다.

오히려 단독 주택이 가치가 있을 수도 있다.

수도권  미분양 APT는 차고 넘치는데 가격은 오르는 이상한 사태...정신 바짝 차려야 한다!

말도 안되게 비싼 아파트에 불나방처럼 몰려 다니지 말자!

이런 곳은 눈길도 주지 말아야 한다!

항상 당하는 쪽은 임차인이고 매수인이다.

 

부동산 계약은 임차인, 매수인의 재산 전부가 걸린 문제이므로 계약시 꼭 알아두어야 할 사항 중 이번에 개정된 부동산 중개대상물 확인· 설명서에 대하여 알아보고, 부동산 계약이란 무엇이고 부동산 계약 시 특약사항이 왜 중요한지 말해 보고자 한다.

 

국토교통부는 전세사기를 예방 및 관리비 분쟁을 막음으로서 임차인 보호를 위한 목적으로 공인중개사의 설명 의무를 강화하는 공인중개사법을 2024년 7월 10일부터 개정 시행하였다.

 

그 중개대상물 확인· 설명서를 간단히 살펴보면

 

중개대상물에 대해 확정일자, 국세 및 지방세 체납여부, 전입세대 확인과 최우선변제금과 같은 선순위 권리관계를 명확히 설명하도록 하였다.

중개대상물의 관리비에 관한 사항으로 관리비가 총 얼마인지, 관리비의 비목이 무엇인지를 정확히 설명하도록 하고, 임차인이 인수받아야 될 비목에 대해 구체적으로 설명하도록 하였다.

현장안내 시 안내하는 자가 공인중개사인지 아니면 중개보조원인지 사실을 알리고 계약서상에 체크함으로서 계약에 임함에 있어 임대인과 임차인이 모두 알 수 있게 하였다.

 

그동안 통상적으로 부동산 계약을 할 때 그저 계약 당사자 간의 신뢰를 바탕으로 공인중개사의 말만 믿고 계약을 했다면 이제부터는 공인중개사의 말만 듣는 것이 아니라 부동산 중개대상물에 대해 공인중개사가 계약에 관한 모든 것을 서면으로 작성케하고, 이를 임대인과 임차인 모두에게 서명케함으로서 공인중개사, 임대인, 임차인 모두에게 계약에 대한 책임을 지도록 하였다는데 그 의의가 있다고 하겠다.

 

그러나

공인중개사법에 따르면 중개업자는 중개가 완성된 때에는 중개대상물 확인· 설명서와 거래계약서를 거래당사자에게 교부하도록 되어있는 바, 여기서 중개가 완성된 때는 이미 계약서를 작성했다는 것을 의미하고 최소한 계약금이 지불된 상태인 것을 말한다.

 

실제 현장에서도 중개대상물 확인· 설명서를 작성하는 일 자체가 공인중개사의 노력과 비용이 들기 때문에 계약서를 먼저 작성하고, 그 계약서에 의거 확인설명서를 작성하는 형태로 진행하고 있고, 특히 가계약을 할 경우에는 확인· 설명서를 작성한다는 명확한 의무 규정도 없다.

 

여기에다 미비한 정보와 형식적인 작성이 될 우려가 크고 또 확인· 설명서는 계약서의 부속일 뿐 이것으로 계약조건을 해지하거나 분쟁 발생 시 그 효력은 제한적이며 법적 효력이 불확실하다.

 

따라서 부동산 거래금액에 비해 공인중개사의 자그마한 노력과 비용을 이유로 확인· 설명서 작성을 계약이전에 소비자가 미리 알 수 있게 하지 않고 중개가 완성된 때로 미루는 것은 잘못된 일이다.

 

공인중개사들은 중개를 해야 돈을 만질 수 있기 때문에 임차인보다는 집을 내놓는 임대인 쪽에 서서 생각하고 임차인이 부동산을 찾아오면 어떻게든 임차인을 구워삶을 명목을 찾기에 바쁜 사람들이고, 공인중개사는 말 그대로 중개를 할 뿐 책임은 보통 임차인 몫이 된다.

 

결국에는 부동산 거래 시 사기를 당하지 않으려면 공인중개사 말만 믿지 말고 임차인이 부동산 거래에 필요한 모든 사항을 일일이 다 알아보고 체크하는 수밖에 없고, 임차인이 확신을 갖지 못한다면 의심하고 부동산 거래를 하지 않는 게 최선이다.

 

※ 부동산 계약시 가계약과 본계약

 

계약금은 부동산 매매나 전,월세 계약을 정식으로 계약하겠다는 의사표시로 보통 거래 금액의 10%를 정식 계약금으로 지불하는 반면, 가계약은 마음에 드는 매물을 선점하기 위해 본 계약 전에 계약자의 지위만 잡아두는 것이라 정해진 % 없이 가계약금을 지불하는 것이다.

따라서 가계약금의 유효기간은 본계약이 이루어지기 전까지이다.

 

가계약금은 증거금으로 본계약 미체결시 당사자간 증거금을 해약금 또는 위약금으로 한다는 의사표시를 문서나 문자나 제3자가 증언할 수 있는 말로 하였다면 가계약도 계약이므로 법적 구속력이 있으나, 당사자 간 증거금에 대한 아무런 의사표시를 하지 않았다면 법적 구속력이 없어 본계약에 아무런 영향을 미치지 않고 계약을 하지 않는다면 돌려받아야 되는 돈이다.

 

그래서 부동산 계약 절차로만 따지면 계약금, 중도금, 잔금의 절차를 거치는데, 계약금 걸 때가 가계약금 단계로 볼 수도 있어 가계약도 본계약의 앞 단계로 볼 수 있다.

 

따라서 오늘은 계약이든 가계약이든 계약에 관한 문제에 대해 핵심적인 부분만은 꼭 알고 계약에 임해야 한다.

 

1, 부동산의 현 상태, 면적과 용도, 불법건축물 등을 나타내는 토지대장, 토지이용계획확인원, 건축물대장을 확인한다.

 

2. 임대인의 국세, 지방세 완납증명서를 발급받아 확인하고 임차인인 있을 경우 확정일자 부여현황, 전입세대확인원을 발급받아 확인한다.

(국세, 지방세 완납증명서는 집주인한테 떼 달라면 된다. 안 떼주면 계약 안하면 된다.)

 

3, 등기부등본을 확인하되 가계약 때 뿐 아니라 본계약 당일에도 계약금 지불 이전에 권리관계의 변동사항을 확인하는 등기사항전부증명서(말소사항 포함)를 발급받아 확인하여야 한다.

(관공서에 가면 위 서류들은 누구라도 다 발급받을 수 있다)

 

4, 임대인, 매도인 신분증 확인도 필수이다.

만약 임대인 또는 매도인이 일이 있어 공인중개사에게 계약을 일임할 경우와 대리인이 가족일 경우에는 신분확인을 위해 임대인 또는 매도인 신분증과 위임장, 매도인의 위임장에 찍힌 인감도장과 인감증명서를 확인하고, 대리인의 신분증과 가족관계증명서를 꼭 확인해야 한다. 그런 다음 소유자인 매도인과 녹음을 한 상태에서 통화하여 위임된 사항에 대해 다시한번 확인을 거치는 것은 매수인의 최소한의 조치이다.

 

5, 계약 이전에 가격흥정과 계약날짜 조정 등을 조정하고 계약서에 적어야 될 특약사항에 관한 모든 것을 얘기하고 계약 시 특약사항을 서류로 남겨야 나중에 문제가 생기지 않는다.

 

※ 중요하고 또 중요한 특약사항 예시 (계약서 미리 받아보고 미비한 경우 반드시 적어야만 됨)

 

1, 만약 임차인이 가압류, 가처분, 근저당(대출) 등과 같이 권리제한 사항을 알고 있다면 계약서 특약사항 난에 아래 문구를 반드시 적어야 두어야 한다.

- ”임대인은 년 월 일까지 (권리제한 사항)을 말소시켜야 하고 만약 이행되지 않을 시 별도 최고없이 즉시 계약을 해제할 수 있다.“

 

2. 기존 임차인이 있을 경우 먼저 집주인에게 임대차계약서를 요구해서 보증금이 얼마인지를 확인하고, 주민센터에 가서 ‘전입세대열람 내역서’를 발급받아 임차인의 전입신고를 확인하고,  그리고 ‘확정일자 부여현황‘을 발급받아 임차인의 보증금액을 확인한 후, 실제 기존 임차인을 만나 임차하거나 집을 산다는 사실을 알리고 기존 임차인의 명도에 문제가 없는지를 판단한 후 아래 특약사항을 적어야 나중에 머리 아플 일이 없다.

- “임차인의 명도 문제를 임대인의 비용과 책임으로 해결하고, 만약 이에 이행되지 않을 시 임차인은 별도의 최고없이 즉시 본 계약을 해제하고, 기지급한 계약금은 위약금으로서 임차인이 그 배액의 상환을 청구할 수 있음“

 

3. 또 기존 임차인이 있는 주택을 계약할 경우 임대인이 튈 경우를 대비하여 미리 약정을 받아야 두어야 할 조치이다.

- ”잔금 시 임차인이 지급할 잔금 중에서 임차인의 보증금은 임차인 계좌로 선지급하고 차액분을 임대인 계좌로 지급하기로 한다.“

 

4. 신축아파트나 조합원 제공 품목이 많은 재개발, 재건축 아파트를 계약할 때 매도인은 빌트인 가전제품을 팔 생각이 없고 판 적이 없다고 생각하고, 매수인은 당연히 빌트인 가전제품 모두 포함되어 딸려오겠네 하는 생각 차이 때문에 잔금 치르고 이사 오고 가는 날 싸움이 날 수 있다. 이를 대비하려면 일일이 세세하게 계약서 특약란에 다 적어 두어야 잔금 치르는 날 물건 다 있는 것 보고 잔금 치르면 깨끗이 해결된다.

그리고 아무것도 모르겠으면 무조건 특약에다 중개업자에게 세세하게 다 적어 달라고 요청하면 된다.

- ”냉장고, 김치냉장고, 스타일러, 건조기, 가스렌지, 세탁기 등 아파트 처음 분양할 때 있던 품목은 같이 인수한다.“

 

5. 가끔 관리비 등을 몇 개월씩 미납하고 잔금 받은 후 잠적하는 경우를 대비해 특약사항에 적어 두어야 한다.

- ”잔금일 전까지 관리비, 공과급 완납 영수증 등을 매수인에게 제출한다.“

 

※ 계약이란?

계약금을 걸고 계약을 했는데 임차인은 계약을 깨고 싶으면 계약금을 포기하고 계약을 그냥 깰 수 있고, 임대인도 계약금의 두 배를 배상하면 마음대로 계약을 깰 수 있다.

그런데 중도금을 걸면 이 계약은 절대로 깰 수 없다.

중도금을 냈다면 계약이 실행되었다고 보기 때문에 한쪽에서 원하다고 해서 계약을 파기할 수 없다. 잘못하면 소송을 통해 쫒겨날 수도 있다.

이 경우 계약을 깨려면 양자간에 합의를 봐야된다.

계약금에 1억을 더 얹어주면 계약을 깨줄게 합의를 봐야 계약을 깰 수 있다.

이런 게 중도금이다.

 

만약 임차인이나 매수인이 그 부동산을 꼭 계약하고 싶은데 당장 돈이 모자라 계약금 2천만원 밖에 없을 때는 공인중개사 한테 계약금 1천만원으로 하고 중도금 1천만원으로 계약서를 써 달라고 부탁을 하면 공인중개사는 계약을 어떻게든 성사시켜 중개수수료 받는 게 목적인 사람이라 매도인을 설득하여 계약을 성사시키려고 애를 쓴다.

이렇게 중도금이 치러지는 순간 이 계약은 소송을 해야 깰 수 있다.

1억, 10억 달라고 하면 요구대로 돈을 주기 전까지는 절대로 깰 수가 없다.

(매도인, 매수인 모두에게 중요한 문제이다.)

 

또 중요한 것은 매매시 잔금 치르는 날짜를 정하는 것으로 매수인이 집을 살 때는 6월 1일 지나서 사야 그해 재산세, 종합부동산세를 내지 않는다.

 

이제는 인구도 계속 줄어드는 상황이라 임대나 매매를 함에 있어 집은 많이 나오고, 집에 들어가려는 사람은 줄어 임차인과 매수인이 대접받는 시기가 도래했다. 따라서 임차인과 매수인은 요구사항을 요구하면 되고, 이 요구사항이 계약서 특약사항에 들어가는 순간 계약에 힘이 생기고 실행력을 가지므로 반드시 특약사항은 위의 예시된 방식으로 구체적으로 적어야 한다.