법원경매 결코 답이 아니다 !

부동산 투자는 항상 거액의 자금이 오가는 거래로 부동산 중개업자나 매도자의 말만 믿고 별도의 확인 절차 없이 섣불리 투자에 나섰다가는 낭패 보기 십상이다.

 

‘돌다리도 두들겨 보고 건너라’라는 말이 있다.

바둑계의 신산(神算) 이창호는 ‘돌다리를 두들겨 보고도 건너지 않는다‘란 말이 나올 정도로 신중에 신중을 기하며 한 수 한 수를 두어가 결국에는 승리를 이끌어 냈다.

이를 부동산 투자에 적용시켜 보면 조금이라도 의심이 생긴다면 실행하기에 앞서 반드시 확인 또 확인하는 습관을 가져야 하며, 법원경매를 하려면 최소한 아래에서 언급한 용어는 물론 경매가 진행되는 스토리, 물건을 파악할 수 있는 냉철한 시각과 버려도 상관없는 여윳돈과 기다릴 수 있는 시간적 여유 정도는 준비가 된 뒤에라야 덤벼들어 수확을 얻을 수 있다.

부동산 투자의 종류는 직접투자, 부동산 투자회사나 펀드를 통한 간접투자, PF 개발 투자 등 여러 방법이 있는데, 법원경매 투자는 직접투자의 한 형태로 부동산을 시세보다 값싸게 살 수 있는 대표적인 방법이고, 민사집행법에 따라 법원경매를 통해 매각하여 채권을 회수하는 것인데, 전국의 법원경매장은 부동산 재테크로 돈 벌려고 모여든 사람들로 항상 가득찬다.

 

경매 법정에는 법정 분위기를 살피고 경매 과정을 체험하기 위해 방문하는 경매 스터디 그룹이나 경매 학원 회원들이 대부분으로 모든 세대가 다 참여하고, 특히 요즘은 2030세대가 주류를 이루어 부동산 경매야말로 집을 구입할 수 있는 유일한 길이라며 영끌도 마다않고 경매에 뛰어드는데, 법원경매는 장,단점 중 장점보다 단점이 치명적이기 때문에 감히 덤벼들지 못한다.

 

법원경매의 장점은

- 시세보다 저렴하게 부동산을 구입할 수 있다.

- 다양한 부동산을 선택할 수 있다.

- 공개적으로 제3자에 의해 진행되고 법적으로 보호되므로 투명성이 어느정도 보장된다.

- 경매를 통해 부동산을 구입하면 세금을 절약할 수 있다.

- 실거주 의무와 자금 출처 소명이 필요없다.

- 자금 출처 소명이 필요없기 때문에 상속이나 증여로도 이점이 있다.

- 낙찰받은 후 입주와 동시에 전,월세를 놓을 수 있어 자금 조달이 원활하다.

 

그리고 단점을 살펴보면

- 부동산의 권리 분석이 생각보다 어렵다.

- 부동산의 상태가 좋지 않을 수 있다.

- 부동산이 공개적으로 진행되기 때문에 경쟁이 치열하다.

- 낙찰을 받더라도 명도에 시간이 걸릴 수 있어 자금이 묶일 수 있다.

 

법원경매는 부동산을 처분하는 방법의 차이에 따라 크게 강제경매, 임의경매로 나뉜다.

강제경매는 채무자가 채권자의 채권을 변제하지 않았기 때문에 법원에 소송을 제기하여 집행권원을 받은 다음 강제적으로 경매를 진행하는 것으로 공신력이 인정되기 때문에 서류나 집행권원이 폐기되더라도 경매절차에 문제가 없으면 목적물 취득이 유효하나 절차가 복잡하고 소요시간이 오래 걸린다.

 

임의경매는 소송없이 채권자가 채무자의 부동산에 담보권을 설정하고 그 담보권을 실행하기 위해 경매를 진행하는 것인데, 담보권자의 담보권이 진실하다는 것을 전제로 국가기관이 대행하는 것에 불과해 경매절차가 완료되어 낙찰자가 소유권을 취득했더라도 경매개시결정 전부터 저당권 등의 담보권이 존재하지 않거나 무효하였다며 공신력을 인정받지 못해 매수인의 소유권 취득이 무효가 되기도 한다.

 

위의 두가지 외에도 법원경매에는 공매, 공유물분할경매, 압류재산매각경매, 조세징수법에 따른 경매 등이 있다.

 

법원경매에서 투자자들이 가장 어려워하는 것은 첫 번째가 명도(明渡, 민법에는 인도(引渡))이다.

부동산 경매를 통한 재테크의 출발점이 입찰이라면 종착점은 임차인 등 점유자에 대한 명도다.

 

부동산의 명도는 경매를 생각할 적에 가장 먼저 머리에 떠 오르는 것으로 집달리(執達吏, 현재는 집행관(執行官)에 의해 거주하는 사람이 강제로 쫒겨나는 것을 생각하면 누구라도 섣불리 덤벼들지 못한다.

낙찰자는 점유자에게 통상적인 이사 비용을 제공하되 강제집행 시 소요되는 비용의 범위 내에서 점유자와 원만한 타협을 통해 명도에 합의하는 것이 낙찰자에게 보다 유리하고 부동산 경매 투자의 유종의 미는 거둘 수 있는데, 현실은 안타깝게도 점유자는 이미 이곳저곳으로부터 정당치 못한 방법을 주워들어 무작정 무단 점거하고 일체 대화를 거부하는 경우가 많다.

 

그래서 경매를 통해 낙찰받은 낙찰자는 낙찰물의 소유권 이전 등기 뿐만 아니라 낙찰물을 낙찰자가 물건을 점유하고 사용할 권리까지 온전히 확보해야 낙찰물의 취득이 끝났다고 볼 수 있기 때문에, 이중 하나라도 빠진다면 낙찰자는 낙찰물을 인도 받기 위해 어쩔 수 없이 인도명령과 경매명도소송을 제기할 수 밖에 없다.

 

인도명령(引渡命令)은 낙찰자가 잔금을 납후한 후에도 무단 점유인으로 인해 목적물을 취득하지 못하였을 때 점유인을 강제집행하여 내보내기 위해 진행되는 수단으로 이는 송사를 거치지 않고 경매법원의 명령에 따라 강제집행을 할 수 있다.

다만 잔금을 치른뒤 6개월 이내에 신청해야 된다.

 

경매명도소송(競賣明渡訴訟)은 경매개시 결정 등기에 앞서 점유하고 있던 대항력이 있는 임차인이 임대차계약이 끝나 점유권을 상실했음에도 인도를 하지 않거나, 인도명령의 대상에서 제외되는 경우 6개월이 경과하여 인도명령이 불가할 때 법원에 제기하는 소송이다.

 

인도명령이나 경매명도소송을 제기한 때에는 목적물의 현재의 상태를 그대로 유지하고 점유명의를 변경(타인에게 전대)하거나 점유를 이전할 우려가 있어 이를 미리 가처분을 해 두지 않으면 현재의 상태의 변경으로 집행권원을 얻더라도 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에는 부동산점유이전금지가처분도 같이 신청해두어야 한다.

 

법원 경매에 있어 두 번째로 어려운 것이 권리분석이다.

경매에서 낙찰을 받아도 권리가 남아 있다면 낙찰자가 그 권리를 고스란이 책임을 지고, 추가 금액을 부담하거나 부동산 사용에 제약을 받을 수 밖에 없다.

 

제일 먼저 할 일은 매각 물건의 부동산에 대해 권리관계는 등기부등본, 사실관계는 토지대장, 토지이용계획 확인원, 건축물관리대장, 주민등록등본 등 각종 공적장부(공부)를 확인하고, 이를 토대로 법원의 매각물건명세서(매각기일 7일 전에 등록됨)에서 법원에 신고된 내용을 하나하나 살핀다.

 

첫째, 점유자의 권리 즉, 전입신고일자와 확정일자가 기재된 것을 확인하고,

둘째, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것이라는 난에 기재된 내용, 근저당, 전세권, 가압류 등이 있는지 확인한다.

셋째, 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요에 법정지상권 등이 있는지 확인한다.

넷째, 비고란에는 등기부등본에 기재되지 않은 권리들 중에 법원에 신고된 내용, 유치권 등이 있는지 확인한다.

 

권리에 대한 내용이 비어 있으며 낙찰자가 인수할 권리는 모두 소멸되므로 낙찰가 외에 더 들어갈 돈이 없다는 뜻인데,

그래도  소유권이나 사용 제약에 대한 권리 분석은 본인이 직접 다시 확인해야 한다.

 

또, 부동산 경매에서 권리관계가 복잡하고 흠결이 있는 물건을 특수물건이라 하는데,

 

위와 같은 특수물건을 포함해 모든 경매물건은

현장에 임하는 임장(臨場, 현장답사)을 체크리스트를 통해 직접 확인해야 된다.

 

경매에 들어가기전 명도에 자신이 있고, 권리분석이 완전히 끝냈더라도 발품을 팔아 입지분석과 가치분석에 나서야 되고 이를 바탕으로 국토부의 실거래가 공개 시스템에서 주변 거래 가격을 알아보고, 부동산 사이트에 들어가 주변 부동산 호가에 대해서도 찾아본 후 내가 감당할 수 있는 적정한 입찰가를 따져봐야 된다.

경매 감정가는 빨라야 6개월, 보통 1년 전에 감정한 금액이므로 입찰 시점의 금액과는 시세변동으로 다를 수 밖에 없기 때문이다.

 

또, 임차인이 선순위 임차인인데도 불구하고 임차인이 배당을 포기한다면 경매 낙찰자가 직접 보증금을 물어줘야 되고,

배당 절차에서 보증금을 전액 돌려받지 못한 경우에도 낙찰자가 모자란 보증금을 물어줘야 된다.

 

모든 게 다 준비되었다 하더라도 입찰 현장의 과열된 분위기에 휩쓸리다 보면 시세보다 비싸게 적어 낙찰받는 경우가 있고, 입찰 금액을 잘못 표기해 입찰 보증금을 날리는 경우도 있고, 사건번호, 이름, 주민등록번호 등을 잘못 기재하여 입찰 자격이 취소되는 경우도 있다.

 

그 외에도

경매 학원에 수수료를 주고 경매에 들어가 2등과 거의 차이없이 낙찰을 받아 좋아했는데 나중에 알고보니 시세보다도 비싸고, 2등이 경매 학원 직원인 경우,

임야에 묘지가 있어 사업성이 떨어지는 경우,

팔리지 않는 아파트를 고의로 경매법정에 올려 경매로 매매를 성사시키는 경우,

지분 입찰이 적은 돈으로 많은 돈을 벌게 해 준다는 등

미래의 불확실성을 가지고 현실인 양 광고하는 수 많은 복병들이 숨어 있는 곳이 법원경매장이다.

 

그리고 법원경매는 자신에게 경매에 참여할 수 있는 천재일우라 생각되는 기회가 오더라도

100% 확신이란 있을 수 없기 때문에 ’내가 가진 돈이 이게 다인데, 만에 하나 이 돈을 잃어버리면 나도 파산할텐데‘에 대한 압박감과 두려움 때문에

여윳돈이 없는 소시민은 구경만 할 수밖에 없다.

 

그리고 법원경매의 심리적 진입 장벽은 보통 부동산에서 매매거래를 하는 것보다 훨씬 더 높아

집을 사기 위해 부동산 경매 법정에 가야 한다는 낯섬과 권리분석의 어려움, 감정가의 대한 믿음을 가질 수 없고, 2번 정도 유찰되면 거의 반값으로 떨어져 구미가 당기나 주변에서는 2번 유찰된 것은 뭔가 문제가 있으니 아예 쳐다보지도 말라 하고, 뭔가 괜찮을 거라 생각되어지는 물건은 여러 사람이 달려들어 투찰금액만 높아져

법원경매는 성공보다 실패할 확률이 훨씬 높다.

 

경매 공부도 해보고, 학원도 다녀보고, 전문가란 사람한테 물어도 보고 해보지만 결국에는 본인이 투찰하고 본인이 책임지는 일이라 돈에 여유가 없는 어지간한 사람은 법원경매에 나설 수가 없다.

법원에는 가 보지만 구경하다 시간만 낭비하고 오는 사람들이 태반이라 미국의 투자자 샘 젤처럼 정말 무식하게 투자하다 얻어걸린 것을 가지고 롤모델로 삼는 일이 없기를 당부할 뿐이다.