절대 분양 받아서는 안 되는 아파트

 

2024년 6월 국토부 발표에 따르면  전국의 미분양 주택이 약 7만 4천호로 위험선으로 여긴 6만 2천호를 훌쩍 넘어섰고, 특히 '악성 미분양'으로 분류되는 준공 후 미분양도 1만 4천호를 넘어 11개월째 증가세를 보였다.

2023년 1월 1일 KTV 국정대담에서 원희룡 국토부 장관은 "거래단절과 미분양을 해소하기 위한 방안은 정부가 준비를 다 해놓고 있다"며 "규제지역을 어느정도로 더 해제할지도 고민하고 있다" 하였고, 또, 지난달 세종 청사에서 미분양 증가세가 방치되면 위험하므로 거래규제가 과도한 부분을 해소해 미분양이 해소되는데 정부는 초점을 맞추고 있다고 발표하였다.

 

정부의 새해 첫 번째 핵심 정책으로 건설노조의 불법행위 근절을 뽑았다. 건설노조의 자기 조합원 채용, 기계 사용 강요, 월례비 상납 요구, 이에 불응 시 현장 출입구를 봉쇄하며 협박을 일삼는 건설노조의 불법행위를 지적하며 "힘약한 중소기업 하도급 업체에 그 피해가 고스란히 전가되고 결국 분양받는 소비자들에게 그 비용이 얹히게 된다"고 말했다.

그런데, 분명 건설노조가 잘 못 한 것은 잘 못 했다 할 수 있다.

그러나 이것이 미분양의 본질은 아닐 것이다.

 

미분양의 본질은 엄청난 돈의 유혹에 무분별하게 사업을 확장해온 건설사와 시행사의 사업 계획일 것이고 여기에 정부 정책이 거든 측면도 있을 것이다.

이를 마치 꼬리가 몸통을 흔들고 있다는 왝더독 현상인 것처럼 엉뚱한데다가 초점을 맞춘 분석을 해서는 안 될 일이다.

 

우리가 살면서 가장 큰 고민꺼리이자 신경 쓰이는 부분이 주거공간이다.

그동안 아파트 가격이 너무 올라 미분양이 넘쳐나는 현 시점에서 분양 받아서는 안 되는 아파트에 대해 알아보고자 한다.

 

첫째. 미분양 아파트

 

‘회사 보유분 마지막 분양’ 또는 ‘회사 보유분 특별 분양’ 가장 흔하게 볼 수 있는 과대 광고이다.

 

여기서 우리가 생각할 것은 미분양의 의미를 알아야 한다.

이는 바로 팔아서 돈을 벌기 위해 건물을 지었는데 안 팔리는 바람에 아직 건설사 또는 시행사 또는 소속 직원이 보유하고있다는 의미로 말이 좋아서회사 보유분이란 표현을 쓰는데 쓸떼없이 회사가 보유하고 있지는 않을 것이다.

이런 미분양은 여러 단계의 판매 과정을 거치는데,

보통 처음엔 미분양이란 게 알려져봐야 좋을 게 없기 때문에 암암리에 판매한다.

이땐 초기에 관심을 드러냈지만 분양엔 참여하지 않은 고객들의 데이터베이스를 활용한다.

물론 이때도 이런 여유를 부릴 수 있는 건 대형 건설사 혹은 대형 시행사 급은 돼야 할 수 있다.

 

그래도 분양이 안 되면 조직 분양으로 간다.

영업사원들을 점조직으로 만들어 놓고 수단과 방법을 가리지 않고 아파트를 판매한다.

 

현수막을 내걸고 알리는 건 조직 분양의 거의 마지막 단계이다.

 

그리고 분양사무소에선 미분양만은 피하자라며 ‘안심보상제’라는 문구를 만들어 계약할 때 몇 천 만원씩 지급한다 하고, 계약금 무이자 지원도 한다, 또 준공 때까지 중도금 무이자 대출, 입주 전 계약취소도 가능하다며 홍보를 합니다.

 

이를 뒤집어 보면 ”돈을 주는 것하고 무이자 대출에 따른 비용, 무상시공해 주는 것도 분양가에 이미 다 들어있고, 계약취소는 조건만 맞으면 계약을 취소해 줄 수도 있다“라고 생각하면 된다.

이는 지방으로 가면 더 심각해지는데  ”건설사가 이익을 조금만 더 줄여서 남길께“ 라고 생각하면 된다.

 

둘째, 할인 분양 아파트

 

입주를 앞두고 분양이 되지 않으니 할인 분양에 들어가는 것으로, 대형 현수막에는 어김없이 선착순, 중도금 무이자에다 만만한 발코니 무상 시공, 여기에다 뭔지도 모르는 플러스알파까지 마지막엔 기다리던 조건 변경 특별 분양이란 문구를 덧붙인다.

‘당신만을 위한 특별 할인’ 같은 건 애초에 존재하지도 않는다.

마트 마감 시간 떨이일 뿐이다.

할인 분양을 한다는 건, 비싼 가격으론 팔리지 않는다는 이야기이다.

 

또한 누군가의 가격을 깎아 준다는 건 비싼 가격을 주고 산 다른 누군가가 피해를 입는 일이기도 하다.

이런 논란과 갈등을 감수하면서까지 반드시 팔아야 할 입장이란 이야기이다.

 

몇 명만 분양가를 깎아 주면 기존 계약자들의 반발을 사기 때문에 현혹시키기 위해 옵션을 무상으로 제공하는 형태가 보편적이다. 종종 기존 계약자들까지 소급해서 아예 분양가를 깎아주는 경우도 있는데 형평성 논란을 사전에 차단하려는 것이다.

 

셋째, 지역주택조합사업 아파트

 

지역주택조합은 조합이 돈을 모아 땅을 삼으로서 스스로 시행사가 되어 사업을 추진하는 구조인데, 전문성이 부족하다보니 업무대행사에 맡겨 토지를 매입케하고, 조합원을 모집하게 하고, 행정 절차를 시키고, 신탁사에게는 조합 자금을 관리케 하는 구조이다.

일반인들이 지역주택조합을 찾는 이유는 지역주택조합을 결성하면 광고 홍보비, 토지 금융비, 시행사 수익 등의 비용이 절감돼 일반 분양보다 저렴하다고 생각하기 때문이다.

 

그래서 재개발, 재건축 아파트과 같이 지역개발조합 아파트도 같을 것이라 생각하고 싼 값에 분양을 받을 수 있다고 생각해 계약을 체결하는데 이는 큰 오산이다.

 

지역개발조합 아파트는 해당 지역과 전혀 관계없는 사람들이 모여 아파트를 짓자고 시작하는 사업이다.

 

길거리를 가다보면 말도 안 되는 가격에 새 아파트를 준다는 광고가 있다.

주로 지하철, 횡단보도에서 전단지로 홍보하는데, 자세히 보면 ‘00지역주택조합’이라고 한 모퉁이에 쓰여 있다.

 

물론 지역주택조합사업을 진행하는 사람들은 해당 지역에 연고도 없고 돈도 없는 사람들이다.

그래서 조합원을 모으기 위해 과대 광고를 하고 여러분이 본 광고가 바로 그것이다.

사람이 모여야 돈이 모이고 돈이 모여야 땅을 살 수 있어서이다.

어딘지 순서가 잘못된 것 같지만 자신들만의 절차가 있다고 당당히 말한다.

 

계약 체결 전에는 조합원이 왕이 된다.

그러나 계약 체결 후에는 그 왕이 바로 을로 바뀌어 이때부터는 소가 끌려가듯 끌러가야만 할 만큼 계약서 자체가 조합에 유리하도록 되어 있다.

 

업무대행사도 사업이 문제가 있다고 판단될 때는 없어져 버리기도 하고, 대행사 직원들도 대체로 명함부터 가명을 많이 쓰고 있어 대표전화만 적혀 있지 개인적인 것은 알 수 없게 되어 있다.

업무대행사 직원들이 항상 하는 말은 ‘내 주변에 있는 사람은 모두 다 가입했다’라고 말한다. 그리고 이 사람들은 다른 지역조합에 가서도 똑같이 사업을 하는 경우가 허다하다.

 

일반적으로 조합원 가입 계약을 체결하고 계약금을 내고 나면 이 계약금으로 땅을 사고, 자재를 준비하고, 시공업체를 선정하는 등 본격적으로 사업 추진을 할 것이라고 생각하나 이것은 착각이다.

계약금은 거의 전부 다 업무대행사 업무추진비, 용역비 명목으로로 먼저 가져가 버리고 진짜 사업을 하려하면 돈이 없어 절차대로 추가 분담금을 요구한다.

주민 설명회 때는 추가 분담금이 없는 것처럼 설명하고 조합원 가입 계약서상에도 내가 아주 적은 금액으로 아파트를 받는 것처럼 되어 있다.

그런데 실제 계약서에는 아주 작게 구석에 "추가 분담금은 추후 발생할 수 있다"라 여지없이 적혀 있다.

 

조합원들이 공동 사업주가 되어 아파트를 짓다보니 개인 사정으로 조합원 탈퇴가 있으면 사업이 어려워지므로 조합 규약으로 아예 탈퇴를 할 수 없게 되어 있다.

그러니 사업 진행이 지지부진 하더라도 울며 겨자 먹기 식으로 높은 추가분담금을 낼 수밖에 없는 구조이다.

 

추가분담금을 안내면 내 채무로 남기 때문에 나중에 문제가 발생할 수 밖에 없고, 추가분담금을 안 내면 공사 자체를 멈춰버리거나 1군 시공회사도 바꿔버리고 사업 진행이 어렵다며 돈을 더 내라고 압박을 가한다.

 

보통, 가입 체결 후 30일 이내에는 자유롭게 탈퇴할 수 있게 주택법으로 되어 있으나, 한 달 안에는 아무런 일도 일어나지 않을뿐더러, 사업 시행 초기라, 모두들 들떠 있는 시기이고, 사업계획 승인 단계부터 지역주택조합이 문제가 발생이 되는 시점은, 주로 6개월 정도부터, 늦게는 건물이 다 철거가 된 시점부터 이므로, 실효성은 없다고 보면 되고, 안심보장증서도 있으나마나한 것으로, 실질적인 효과는 없다고 보면 된다.

 

여기에다 사업이 문제가 있다 싶으면, 조합 임원들도 다 사퇴해버려, 책임지는 사람은 아무도 없고, 조합이 있는지 없는지도 모를 지경이 되어 버린다.

 

요즘은 재개발, 재건축도 추가분담금 문제로 입주를 못해 문제가 되는데, 더 문제가 많은 지역주택조합에 가입해볼까 고민하는 소비자들은 이런 곳에 투자하여 몸과 마음고생 하지 말기를 바라며, 꼭 하고 싶으면 탈법과 갈등의 소지가 있는 조합계약서, 조합규약 등을 정말 꼼꼼이 살펴 보아야 할 것이다.

 

넷째, 고지의무 위반 아파트

 

주변에 협오시설이 있을 경우 사업지에 대한 정보를 수분양자에게 사전에 정보를 고지하여야 하는데 이 고지의무를 제대로 하지 않는 경우가 많다.

이럴경우 계약취소 및 분양대금 반환 절차를 밟아야 하는데 광고만 믿고 아파트를 분양받는 경우 계약취소를 요구하기 어렵고 그 돈을 돌려 받으려면 몸과 마음 고생은 불을 보듯 뻔한 일이다.

 

요즘은 부동산 시장이 급속히 냉각되어 사회적 분위기도 위축된 상황이므로 아파트를 생각하고 있는 소비자들은 특히 위에서 말한 4가지 종류의 아파트는 면밀히 살펴보아 불이익을 당하지 않기를 바랄 뿐이다.