준공 후 분양제 지금이 적기이다.

언제까지 NO LOOK 분양 할 것인가?

 

출입구에 들어설 때 APT 구조공간에서 느껴지는 첫 느낌, 공기의 흐름, 그리고 거실 창에 들어오는 채광과 앞뒤 창밖의 전경, 그리고 창을 열어 밖에서 들려오는 소리를 듣고, 우물천정과 내부를 비춰주는 조명, 발코니, 알파룸, 팬트리, 드레스룸, 맘스 데스크, 장식장과 수납 공간 여부, 화장실의 세멘대와 비데, 바닥 타일과 난방 여부를 확인하고, 거실, 안방의 크기를 실제 자로 치수를 재어 본다.

 

 

 

누수가 있는 곳은 없는지, 천정과 벽면 그리고 바닥의 색상 및 자재들이 조화롭게 시공이 잘 되었는지, 유상이든 무상이든 중문, 붙박이장, 시스템에어컨, 식기 세척기 등 필요 여부를 선택하고, 세심하게 시공된 인테리어 모습 등을 보며 내 공간 계획을 생각해 본다.

 

시공자가 원하는 모습이 아닌 내가 원하는 모습을 상상하며 완성된 APT를 본 후, 주변에 학교, 공원, 도서관 등 공공 시설물은 있는지, 지하철역과 버스 등은 있는지, APT 내 조경과 시설물의 설치는 조화로운지, APT 주변에 협오시설, 유해시설은 없는지 등의 입지조건을 충분히 고려하고, 시공사와 시행사가 책정한 APT 가격이 내가 실제 본 APT 모습이 그만큼 지불할 가치가 있는지 따져 본다.

 

 

 

완성된 APT를 직접 만져보고 구매를 결정한다는 건 소비자의 권리이다.

 

선분양제에서 보여주는 보통 모델하우스는 소비자를 유인하기 위한 것으로 조감도의 모습과도 같은 모델하우스는 이렇게 시공하겠다는 실체가 없는 가상의 보여주기식 모습으로 실제 살면서 주거공간에서 느끼는 모습을 확인할 수 없다.

 

 

 

주택건설촉진법에 따라 1978년 주택공급에 관한 규칙이 제정되었을 때 건축공정의 20% 이상 되어야 입주자 모집할 수 있도록 규정하였다.

그 후 여러 차례 개정되었으나 1984년 11월 28일 주택공급에 관한 규칙의 개정을 통해 최초로 등장한 이후 선분양제는 대지의 소유권 확보와 분양보증을 받은 경우, 입주자 모집도 착공 전후로 완화되었고, 지금 말하는 선분양제는 이 시기를 말하는 것으로, 주택뿐만 아니라 상가, 콘도미니엄, 주상복합, 오피스텔 등 대부분 분양형 부동산 개발사업에도 준용되어 오면서 지난 40년간 우리나라 부동산 시장의 관행으로 굳어졌다.

 

이 공급자 중심의 선분양 시장의 주도자들은 주택시장을 왜곡시키고 교란시켰으며, 전혀 능력이 없는 중,소 건설사까지도 이 선분양 시장에 발을 붙이며 APT 가격을 최대한으로 부풀려 올려놓았으며, APT 선분양을 하면서도 아주 당당하게 주택도시보증공사(HUG)에 보증되어 있어 소비자들은 안심할 수 있고, 준공 때까지 천천히 중도금과 잔금을 준비할 시간이 충분하고, 선분양을 받아 계약금을 납부하면 2,3년 후에는 어마어마한 프리미엄을 얻을 수 있다는 광고를 때려 줌으로서 소비자들에게 닥칠 수 있는 선분양의 위험성을 사전에 차단시켜 버렸고 선분양제도를 무비판적으로 수용하도록 만들었다.

 

그러면서 APT라는 대량으로 찍어내는 주거형태는, 정부에게는 주택 공급 부족이라는 주택시장의 불안을 특별한 재정적 투자없이 주택을 공급하는 정책적 목표를 만족시켜 주었고, 민간 건설업자에게는 자금 부족분을 소비자의 돈으로 제공해주어 시공을 수훨하게 해주었으며, 천문학적인 매출과 수익성을 극대화하는 공급자 중심의 시장을 마련해 주었다.

 

건설사와 이익을 같이 공유하는 시행사는 선분양을 이용하여 분양계약자들로부터 미리 공사대금을 받아 챙겼으니 사람 심리가 돈이 주머니에 들어오면 딴 마음이 생기듯이 받은 공사대금은 그 현장에 투입되어야 함에도 불구하고 그 공사대금을 자기들 마음대로 유용하여 딴 곳에 땅을 사고 그 땅에 또 APT 분양을 하며 평생 APT 선분양의 사슬을 이용해 돈을 부풀리기에 여념이 없었고 지금도 이 먹이 사슬이 소비자를 위한 것인 양 과대광고에 힘을 쏟고 있다.

 

결국 돈이 부족한 시공사는 자기들 입맛에 맞게 불량자재와 철근 등 자재 누락의 무단시공과 설계변경을 자행하며 안전도 품질도 대충대충 하며 공사를 해치우고, 하자와 부실시공에 대한 책임은 나몰라라 함으로서 선분양에 따른 위험성은 고스란히 소비자의 몫으로 남겨 놓았다.

 

그 결과 근래 방송에 나온 문제의 APT를 대표적인 것만 나열하면

 

2015년 성남시는 백현동 부지를 자연녹지에서 준주거지로 4단계 상향 조정하고, 당초 임대아파트로 계획된 것을 분양 아파트로 전환되면서 2021년 12월 23일 고도제한 피하기 위해 산을 깎아 높이 50m, 길이 300m의 거대 옹벽을 설치해 주민 안전 위협되는 「옹벽APT」라 불리는

성남시 백현동 APT,

 

민간사업자인 성남알앤디PFV는 성남시장을 상대로  아파트단지 전체가 아닌 동별 사용검사만 완료해주는 것은 부당하다며 '사용승인 신청 반려처분 취소 청구 소송'에서 원고패소 판결.

현재 현재 준공 허가가 나지 않은 옹벽과 붙은 커뮤니티 시설 입주민들 사용하지 못하고 있고, 2024년 8월 현재 이 사건은 대법원으로 넘어가 있고 APT 가격 하락 등 그 피해는 3년째 고스란히 입주민들이 보고 있다.

 

 

2022년 1월 11일 광주 화정 아이파크 APT 무단 구조 변경과 콘크리트 강도 부족으로 건물 붕괴.

현대산업개발에 따르면 붕괴 사고로 철거 후 전면 재시공 하기로 결정한 화정아이파크는 2024년 말까지 전체 8개동의 철거작업을 모두 마칠 예정으로 입주 예정자들의 피해는 엄청날 것이다.

 

 

2023년 4월 29일 GS건설 인천 검단 자이아파트 주차장 재시공 보강철근 60% 빼먹어 붕괴, 주차장 붕괴 단지의 17개동 1666가구 규모로 철거공사를 시작한다는 계획이었으나 LH와의 책임공방으로 입주예정자들만 입주 지연 피해를 고스란히 떠안아.

 

 

충남 당진 2024년 9월 입주 예정인 지역주택조합 아파트 ‘당진 푸르지오 3차(667가구)’   천장 마감재로 사용한 목재에서 곰팡이가 발견됨. 시공사인 대우건설은 “곰팡이 자재 사용이 확인된 곳은 40여 가구이지만, 667가구 모두 천장 목재 공사재시공으로 입주 연기 불가피로 입주민 피해 불가피.

 

 

 

기본형 APT가 있는 반면 한 호실에 2세대가 살 수 있는 세대 구분형 APT가 있는데 입주민 동의 없이 기본형에도 보일러 2대 설치해 난방비 기본료가 두 배가 나오도록 하여 입주민에게  손실을 초래하여 법정 다툼.

시행사(이름 안 나옴)는 경미한 설계변경은 사업자 결정에 따른다는 조항으로 맞선 끝에 1심은 시행사 승소, 2심서 경미한 설계이 아니라며 총 8천만원 배상 판결.

 

방송은 이렇듯 드러난 사실이 있는데도 시공회사 이름하나 제대로 밝히는 걸 꺼려하고, 이 모든 것을 조정하고 감독할 지자체도 두리뭉실하게 넘어가기 바쁘고, 부실공사로 인한 하자는 끊임없이 이어지며 이루 헤아릴 수조차 없는 하자투성이 APT를 관리감독청은 시행사에 떠넘기고, 시행사는 시공사에 떠넘기고, 시공사는 하도급 업체에 떠넘기고, 하도급 업체는 대충 하자보수를 하고는 더 이상 해줄 수 있는 게 없다고 버티고, 속이 터진 소비자는 하자분쟁조정위원회에 고발하고, 그렇다고 속 시원히 해결되는 것은 없고....이 모든 것을 APT 시공에 관여한 건설사와 시행사 그리고 이익을 공유하는 자들은 쑥 빠지고 왜 소비자만 감당하며 속앓이를 해야 되는지 그 속을 알 길은 없다.

 

APT 선분양 방식의 일반적인 자금조달 방식은 원래 선진국의 경우 토지비는 사업주체가 미리 조달하고, 건설비는 금융기관의 대출을 통해서 이루어지는 프로젝트 파이낸싱 방식인데,

우리나라 선분양제도는 공사의 착공과 동시에 분양을 하여 APT 건설 가격의 거의 대부분을 공사 완성 전에 소비자로부터 미리 분양 대금을 받아 시공하고, 토지비를 금융기관으로부터 받아 해결하기 때문에 자기 돈 하나 안들이고 시공하므로 땅 짚고 헤엄치기란 말이 나오는 것이다.

 

정부는 2022년까지 공공주택을 70%까지 후분양으로 바꾼다고 했으나 그 후 명확히 제시된 것은 없고 후분양하는 건설사에게는 공공택지를 우선 공급해 준다는 당근을 제시하기도 했으나 이 당근만으로는 건설사의 배를 채우기에 너무나 부족하다.

 

그동안 선분양으로 분양받은 소비자들이 APT 가격 상승에 따른 이득을 얻었다는 점도 부정할 수는 없다. 그러나 선분양제도를 거의 무비판적으로 수용하도록 만든 정부와 언론은 “상한제를 통해 분양가를 규제하고 있다”라고만 말하지 말고 이제라도 반성해야 한다.

 

우리나라도 주택 보급률이 100%를 넘은 지 10년이 지난 지금 APT 100% 완전 후분양제, 다시 말해 준공 후 분양제에 대해 말해보고자 한다.

 

후분양제의 단점으로 여기는 것으로 건설사가 80% 정도 공정을 진행할 수 있는 자금력이 있어야 가능하다는 것인데, 거꾸로 얘기하면 자금력과 신뢰성이 부족한 시공사는 이제 APT 건설 분야에서 퇴출되어야 하며 여기에 더하여 이제는 후분양제를 지나 완성된 APT라는 물건을 파는 준공 후 분양제로 나아가야 한다.

 

준공 후 분양제는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제에서 벗어날 수 있고, 시공사 입장에서도 공사가 진척됨에 따라 땅값, 공사비 상승분 등을 반영하여 APT 가격을 준공 후 책정하여 시장의 원리에 따라 정당하고 품질좋은 APT라는 물건을 팔 수 있느니 분양가를 규제할 필요도 없다.

 

준공 후 분양제을 하면 시공사도 악천후나 혹한기, 혹서기를 무릅쓰고 공사 기간을 맞춘 공사 강행 보다는 품질과 안전이 우선인 시공이 가능할 것이니 책임있는 시공도 할 수 있을 것이다.

 

APT 착공 시점에 분양하는 선분양과 달리 80% 정도 공정이 진행된 뒤 분양하는 후분양 방식도 부실공사 확인한다는 것은 거의 불가능하고, 100% 완전히 완공된 후 입주가 준비되었을 때,

소비자가 마무리된 APT라는 물건을 보고 사면, 준공 후 분양제를 준비하는 시공사는 자기의 능력에 맞는 규모로 시공하고, 소비자도 자금계획에 의해 APT 구매를 결정할 수 있으니 오히려 건설사와 소비자에게 적극 권장할 만 하다.

 

정부도 부동산 집값 잡는다고 규제만 남발하지 말고, 준공 후 분양제를 강력하게 시행하여 인허가에서부터 준공 때까지 철저한 감리 및 감독을 통해 소비자가 우선인 정책을 펴면, 이후에는 시장의 원리로 자연스레 집값은 잡힐 것이고, 정부가 분양가에 얽매이는 일도 없고, 그동안 아무도 해결해 주지 않은 사기분양, 부실시공, 하자도 APT를 사는 소비자가 알아서 해결해 갈 것이므로 시공사도 소비자도 둘 다 만족스러운 결과를 가질 수 있어 정부도 준공 후 분양제를 적극 추진하여야 할 한 하다.

 

또한, 분양권 전매로 인한 투기도 잡을 수 있고 기반시설, 주변환경을 소비자가 직접 확인 가능하니 허위, 기만, 과장 광고로 인해 피해도 없을 것이다.

 

분양제도 관련 해외 사례를 보자!

미국은 선분양과 후분양 등 주택 공급 방식의 정형화된 틀이 없고 사업자 자율에 맡긴다. 그러나 분양권 전매는 금지된다.

일본은 단독주택은 후분양하고, APT는 일부 선분양하기도 하나 미국과 같이 분양권 전매는 금지되어 있다.

캐나다의 경우 선분양 시 받은 10%의 계약금은 보증금 명목이므로 공사 목적으로 사용하지 못하도록 금지하고 중도금도 받을 수 없게 하고 있다.

호주도 오프더플랜이란 이름의 선분양제도가 있다. 설계도면만 보고 총 금액의 10% 계약금으로 주택을 구매할 수 있다. 잔금은 완공 후에 지불한다. 이 때 계약금에서 발생하는 이자를 사업자가 아닌 계약자가 받을 수 있는 점이 특이하다.

 

그동안 우리나라에서 빈 땅이 있으면 입지조건이나 주변 여건을 따지지도 않고 끼워 맞추기식 수요예측으로 APT를 마구 분양해왔다. 자금 여력도 전혀 없는 중,소형 건설사들도 너도나도 뛰어들어 우후죽순처럼 지어대니 불량, 부실 APT가 안 나오는 오히려 이상할 지경이다.

 

어차피 이제는 주택도 남아도는데 비싼 APT를 선분양 받는 제도를 계속 유지한다는 것은 시장의 논리에도 맞지도 않고, 소비자들이 미리 돈 주고 나중에 하자 문제로 건설사에 애걸복걸하게 만드는 APT 선분양 제도는 없어져야 한다.

 

정부는 권력기관인 검찰도 국정원도 개혁하고 사회 전반에 걸쳐 개혁을 부르짖는데 엄청난 돈의 유혹이 있는 부동산에 대해 개혁하지 못할 것도 없을 것이다.

 

불량, 부실, 하자, 비싼 APT 등 모든 원인의 근원이 되는 실체가 없는 선분양 제도를 과감히 개혁하여 소비자가 직접 눈으로 확인하고 왜 APT가 비싸야 되는 지 실물을 보고 확인하고 구매할 수 있도록 APT 준공 후 분양 제도를 과감히 실천하면 시장의 원리로 소비자의 권리와 건설사의 책임 시공 문제도 자연스럽고 순조롭게 해결될 것이다.